КАК управлять своим домом в условиях
нового жилищного законодательства
С введением в действие с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ право выбора организации, которая будет заниматься вопросами управления и оказания услуг по содержанию, ремонту общего имущества конкретного многоквартирного дома, определение перечня услуг и размера оплаты за них, лежит на собственниках помещений в конкретном многоквартирном жилом доме. Это право позволяет передать дом по договору в управление организации, выбранной общим собранием собственников, установить размер платежей за содержание и ремонт общего имущества своего дома, исходя из запланированного объёма работ и осуществлять контроль за исполнением договора на управление.
Способы управления многоквартирным домом
Жилищный кодекс предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
в) управление Управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Краткая характеристика способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ
1. Непосредственное управление собственниками (без образования юридического лица)
При непосредственном управлении многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственниками помещений в этом доме договоры оказания услуг по содержанию (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме заключаются с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры на предоставление коммунальных услуг с предприятиями-поставщиками каждый собственник заключает самостоятельно.
Размер оплаты на содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается общим собранием собственников дома.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников этого дома или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством голосов собственников.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения:
1) все текущие вопросы управления решаются на общих собраниях собственников помещений в доме;
2) собственники распределяют между собой обязанности по управлению домом;
3) собственники могут в соответствии с ч.3 ст.164 ЖК РФ выбирать одно лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Собственники решением общего собрания образуют товарищество собственников жилья. Между правлением ТСЖ и каждым собственником заключается договор на управление и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. Работы по оказанию этих услуг осуществляются службой ТСЖ. Размер оплаты за услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда (в том числе, капитальному) устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Договоры на предоставление коммунальных услуг от имени собственников заключает правление ТСЖ.
3. Управление Управляющей организацией
Общим собранием собственников принимается решение о передаче полномочий по управлению общим имуществом дома Управляющей организации любой формы собственности (ООО, ЖЭУ, ПЖЭТ и др.).
В качестве управляющей организации может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы (коммерческая организация), отвечающее задачам и целям управления.
Между каждым собственником и Управляющей организацией заключается договор управления общим имуществом дома. Управляющая организация от имени собственников находит подрядчиков на выполнение работ по содержанию и ремонту дома и заключает с ними договоры. Размер оплаты за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома устанавливается общим собранием собственников дома по предложению Управляющей организации. Договоры на поставку коммунальных услуг заключает от имени собственников Управляющая организация.
ДОГОВОР управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления по этой единой форме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Сторонами договора являются собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, являющиеся собственникам государственного и муниципального жилищного фонда, и управляющая организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведённому органами местного самоуправления в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Договор управления домом заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет.
В договоре должны быть указаны:
1. Состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (через договоры с поставщиками услуг).
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этой платы.
Наряду с существенными условиями договор управления может включать в себя:
гарантируемый исполнителем услуг уровень качества, надёжности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчётов;
экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушений условий договора;
порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора.
Если собственники помещений в жилом многоквартирном доме не выбрали способ управления домом
Жилищный кодекс предусматривает, что если в течение установленного законодательством срока (в Жилищном кодексе - в течение года) собственники помещений не выбрали способ управления или если принятое ими решение о выборе способа управления не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан выбрать управляющую организацию, которая должна управлять этим домом.
Для этого органы местного самоуправления должны выяснить, проводилось ли общее собрание собственников помещений, проверить его легитимность и ознакомиться с содержанием решения собрания, зафиксированного в протоколе.
Выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться на открытом конкурсе, проводимом в порядке, установленном Правительством РФ. Этот акт может устанавливать не только процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса.
Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении собственниками подтверждается незаключённым собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договором оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими виды деятельности.
При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действия по созданию такой организации.
Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то это также подтверждает не реализацию выбранного способа управления домом.
РЕКОМЕНДАЦИИ по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Данные рекомендации по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ и также могут быть использованы при проведении собрания членов товариществ собственников жилья (ТСЖ).
1. Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества;
выбор способа управления домом;
создание и ликвидация ТСЖ;
утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
Собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание (ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание может быть очередным (ежегодным) или внеочередным.
Решение общего собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.
Проведение общего собрания может проходить как в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня общего собрания и поставленных на голосование), так и в форме заочного голосования.
Инициаторами проведения общего собрания могут быть:
- первоначального: собственник или несколько собственников помещений в доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ);
- очередного (ежегодного) собрания: лица из числа собственников, ответственные за проведение общего собрания (избранные на общем собрании - ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), председатель ТСЖ;
- внеочередного: любой из собственников многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ);
- по выбору управляющей организации: собственники помещений в доме (ст. 161 ч. 2, 3 ЖК РФ) или орган местного самоуправления (ст. 161 ч. 6 ЖК РФ).
Для успешного проведения общего собрания необходимо создать инициативную группу собственников помещений.
Инициативная группа создается по инициативе самих собственников помещений из числа наиболее активных собственников помещений.
Примечание: органы местного самоуправления по просьбе собственников дома проводят обучение и организуют информационно-разъяснительную работу с собственниками помещений по вопросам, связанным с управлением дома.
Инициативная группа с помощью органов местного самоуправления разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания, проводит подготовку и направление уведомлений о проведении общего собрания, а также проектов решений собственников помещений.
В случае, если муниципальному образованию в данном доме на праве собственности принадлежат жилищные фонды социального и коммерческого использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ), уведомления о проведении общего собрания направляются также:
- в отношении жилых помещений - комитету жилищно-коммунального хозяйства администрации города;
- в отношении нежилых помещений - комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула.
Кроме того, инициативная группа совместно с администрацией города прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
выявление всех собственников в многоквартирном доме;
предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в администрацию района);
определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии;
разработка повестки дня общего собрания;
разработка Устава товарищества собственников жилья;
направление сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений и др.
2. Порядок проведения общего собрания
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику помещения сообщение, в котором должны быть указаны сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается общее собрание. Сообщение о проведении собрания направляется каждому собственнику помещений заказным письмом либо вручается под расписку.
Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Общее собрание созывается лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений. В соответствии со ст. 45 - 47, 146 ЖК РФ только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания (исключением является случай, когда инициатором собрания может быть орган местного самоуправления - п. 6 ст. 161 ЖК РФ), в сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном доме.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, ст. 146 ЖК РФ).
Материалы и принятые общим собранием решения рекомендуется размещать в определенном помещении многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника помещения (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ) путем направления ему заказного письма, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности общего собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников помещений на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника помещения, с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника.
Решения общего собрания принимаются:
- большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросу создания ТСЖ (п. 1 ст. 136 ЖК РФ);
- большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании, - по остальным вопросам (ст. 44, 46 ЖК РФ).
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Голосование на общем собрании осуществляется собственниками помещения как лично, так и через своего представителя по доверенности, оформленной в простой письменной форме и удостоверенной по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, мандатов или письменных решений собственников помещений, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает собственник помещения (п. 4 ст. 48 ЖК РФ).
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Вопрос о ее создании вносится в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии определяется инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
Количество голосов собственника помещений пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ст. 48 ЖК РФ).
3. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника помещения в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается по следующей формуле:
Д = S / S*,
где: Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество;
S - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения;
S* - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, рассчитывается по следующей формуле:
К = Д х К*
где: К - количество голосов, которым обладает собственник помещения;
Д - доля собственника помещения в праве общей
собственности на общее имущество;
К * - общее количество голосов собственников помещений
общ. (устанавливается в размере 100 или 1000).
4. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников помещения хранятся в месте или по адресу, которые определяются решением общего собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).
Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания, повестка дня, кворум.
Решения общего собрания должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в общем собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Протокол должен быть подготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания.
5. Общее собрание в форме заочного голосования
Статья 47 ЖК РФ закрепляет право на проведение общего собрания собственников помещений без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования.
Заочное голосование - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
Форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.
Для проведения заочного голосования (так же, как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения сообщение о проведении заочного голосования, в котором должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
- форма проведения общего собрания - заочное голосование;
- дата и время окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
- повестка дня общего собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения общего собрания.
Сообщение о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от сообщения о проведении общего собрания в очной форме только одним: вместо сообщения о месте и времени проведения общего собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников помещений по поставленным на голосование вопросам (подпункт 3 п. 5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений.
В уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования должно быть указано место или адрес предоставления решения, а также указан срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.
Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования считаются собственники помещений в доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
Принципы голосования при проведении общего собрания собственников в заочной форме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.
Проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется значительное количество собственников помещений, однако собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
Проведение общего собрания возможно и в смешанной форме - очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных Кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения общего собрания.
6. Порядок обжалования решений общего собрания собственников помещений
Собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса РФ в случае, если он не принимал участие в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Если в течение этого срока собственник не предъявил своих требований и не обжаловал в установленном порядке решение собрания, то он обязан выполнять решение собрания в полном объёме, в том числе, и по оплате за содержание и ремонт жилья.
